啟德新區位於九龍城區東南，由前啟德機場用地轉型而成，是近年香港供應最多的新發展區之一。港鐵屯馬線啟德站於2020年2月通車後，啟德1號、天寰、澐璟等私樓陸續入伙，啟欣苑、啟朗苑等資助房屋亦先後落成，加上2025年啟用的啟德體育園與啟德站上蓋商場，區內居住配套漸趨成熟。本文按位置整理區內主要屋苑與交通配套，方便有意置業或租樓的讀者快速掌握概況。

區內整體情況

啟德新區以舊啟德機場跑道及停機坪為基礎發展，分為啟德城中心、跑道區及南停機坪等部分。區內住宅類型由私樓、居屋、綠置居到公屋都有，私樓集中在沐寧街、沐泰街與承豐道一帶，資助房屋與公屋則分布於沐禮街、沐安街及啟德北部。整個發展區以港鐵屯馬線啟德站及宋皇臺站為中心，向海一面為啟德郵輪碼頭與跑道公園。

配套方面，啟德站上蓋的AIRSIDE商場於2023年9月開幕，雙子匯第1期（崇光百貨啟德店）於2023年11月開業，啟德體育園亦已於2025年3月1日正式啟用。區內人口持續增加，商業與零售樓面陸續落成，屬九龍市區內少數仍在高速發展的地段。

【地區服務分佈表】

下表按位置整理啟德新區主要屋苑，價格帶為大致水平，實際以最新成交及發展商公布為準。

屋苑位置類型與特點大致價格帶
啟德1號（I及II）沐寧街8號及沐安街一帶「港人港地」項目，中國海外發展，2017年入伙2026年7月成交呎價約1.8萬至3.5萬元
天寰沐寧街一帶2018年入伙私樓，提供分層及特色單位私樓中高價帶，以最新成交為準
嘉峯匯、MONACO沐泰街一帶近年入伙私樓，鄰近啟德站及商場私樓中高價帶
澐璟承富里2號臨海豪宅，華潤置地（海外）及保利置業發展，582伙區內呎價最高一檔
維港1號承豐道一帶（跑道區）臨海私樓，主打海景單位臨海私樓中高價帶
啟欣苑沐禮街6號綠置居2022項目，2座共1,840伙，實用186至448呎，2024年12月落成綠置居定價，遠低於同區私樓
啟朗苑沐安街18號居屋項目，2019年入伙居屋定價
煥然壹居沐翠街3號市建局資助出售房屋，2016年入伙資助房屋定價

從表可見，私樓沿港鐵啟德站以北的沐寧街、沐泰街及向南的跑道區承豐道一帶分佈，資助房屋則較集中在沐禮街、沐安街；預算有限的買家可考慮居屋及綠置居項目。

交通指引

港鐵屯馬線一期於2020年2月14日通車，啟德站率先投入服務【資料來源：機電工程署官方網站「屯馬線一期通車」頁，2026年8月查閱】。啟德站上蓋即為AIRSIDE，沐寧街、沐泰街一帶屋苑步行至啟德站約5至10分鐘；跑道區屋苑可於宋皇臺站或啟德站轉乘接駁巴士。宋皇臺站位於啟德體育園以北，大型活動期間港鐵會加密班次。

巴士方面，九巴5M線來往啟德（德朗邨）與九龍灣站，城巴22、22M線來往啟德郵輪碼頭及土瓜灣一帶並途經啟德站，22D及20A線亦覆蓋跑道區；前往體育園可於九龍城轉車站（富豪東方酒店站、宋皇臺公園站）轉乘，途經該站的巴士路線多達數十條。綠色小巴86號來往啟德郵輪碼頭及九龍灣站（德福花園），可接駁觀塘線。

自駕方面，啟德新區道路網絡以協調道、承豐道及沐安街為主幹，各屋苑多設有停車場；體育園及商場亦提供時租車位，惟大型活動期間交通較擠塞，建議使用公共交通前往。

該區特色說明

港鐵站上蓋商場與百貨

啟德站與AIRSIDE商場無縫連接，商場於2023年9月開幕，提供零售、餐飲及寫字樓樓面；鄰近的雙子匯（The Twins）第1期於2023年11月15日開業，崇光百貨（SOGO）啟德店為區內最大型百貨【資料來源：星島日報2023年報道「雙子匯11月15日開業」，2026年8月查閱】。

啟德體育園帶動的「主場經濟」

啟德體育園佔地約28公頃，2025年3月1日正式啟用，設有50,000座的啟德主場館、10,000座的啟德體藝館及5,000座的啟德青年運動場【資料來源：香港政府新聞公報「啟德體育園開幕典禮今日舉行」，2025年3月1日】。園區啟用後先後舉行國際七人欖球賽及大型演唱會，帶動區內人流與租務需求。

跑道區與海濱休憩空間

前跑道末端設有啟德郵輪碼頭，自2013年起分階段啟用，是香港首個郵輪碼頭；毗鄰的啟德空中花園全長約1.4公里，於2021年開放。跑道區一帶仍有多幅住宅及商業用地，未來陸續有新盤推出。

鄰近區域替代建議

九龍城、土瓜灣舊區

預算較低或想揀現樓的買家可考慮九龍城及土瓜灣一帶舊區私樓，樓齡較高但呎價較啟德新區低，同屬34小學校網及九龍城區中學校網，前往啟德體育園及九龍城街市亦十分方便。

觀塘、藍田

觀塘及藍田一帶大型屋苑（如麗港城、匯景花園）樓齡相對成熟，呎價亦較啟德私樓低一截，港鐵觀塘線直達觀塘市中心，配套成熟，適合追求交通便利的買家。

黃大仙、鑽石山

資助房屋方面，鑽石山的啟鑽苑（綠置居）與彩虹道一帶的新資助房屋項目，可作為啟欣苑以外的選擇；該帶靠近港鐵屯馬線及觀塘線，交通轉駁方便。

常見問題

啟德站幾時通車？

港鐵屯馬線一期於2020年2月14日通車，啟德站與宋皇臺站同日投入服務，其後屯馬線全線於2021年6月貫通，現時可由啟德直達尖東、紅磡、土瓜灣及新界東一帶。

啟德體育園有幾大？

啟德體育園佔地約28公頃，是香港最大型的體育及娛樂場地，設有50,000座的啟德主場館、10,000座的啟德體藝館及5,000座的啟德青年運動場，並提供超過14公頃的休憩及公園用地，2025年3月1日正式啟用。

啟德有邊啲商場？

區內主要商場包括啟德站上蓋的AIRSIDE（2023年9月開幕）及雙子匯（The Twins），其中雙子匯第1期引入崇光百貨（SOGO）啟德店，於2023年11月15日開業；啟德體育園內亦有零售館及餐飲設施。

啟德樓價大概幾多？

以大致價格帶而言，區內二手私樓呎價普遍介乎1.8萬至3.5萬元，臨海豪宅呎價可達4萬元以上；資助房屋方面，啟欣苑屬綠置居定價，呎價遠低於同區私樓，最新居屋項目（如2025年推售的啟陽苑）平均呎價約9,000餘元。實際售價以最新成交及房委會公布為準。

本文僅供一般資訊參考，不構成投資或置業建議。樓價與成交數據會隨市場波動，請以政府及相關機構最新公布為準。