啟德新盤一覽：位置、交通與樓價水平

啟德新盤

啟德新盤集中在哪一帶？

啟德（Kai Tak）位於九龍東，前身是啟德機場，跑道、停機坪與舊啟德機場大樓的土地自 2010 年代起分批釋出，成為九龍市區近年最大片的新發展區。翻查城市規劃資料，啟德發展區整體規劃提供約 3 萬個住宅單位，並以啟德河為界，分成北面的「啟德北」與南面的「啟德南」兩大部分。

對打算在區內置業的人來說，實際會接觸到的住宅供應大致分成三類：一是臨海跑道區（前機場跑道末端一帶）的低密度與豪宅項目，二是啟德站、啟德體育園周邊的中高密度住宅，三是區內公營房屋（公屋、居屋與簡約公屋）。本文集中講第一、二類，即一般所講的「啟德新盤」。

啟德新盤一覽表

下表按位置、最近的港鐵站、項目定位與近期成交呎價水平整理區內主要一手項目。呎價為 2026 年 8 至 9 月的成交水平，僅作參考，實際以發展商價單及最新成交為準。

項目	位置與最近車站	項目特點	近期成交實呎參考
天璽．天（第 1、2 期）	啟德站上蓋，步行約 5 分鐘	大型綜合發展，主打兩房至四房，戶型選擇較多	約 $36,900 – $40,400
天璽．海	前跑道區臨海一帶，乘車至啟德站約 10 分鐘	臨海豪宅，三房以上大戶與特色戶為主	約 $44,600 – $55,800（大戶可再高）
澐璟	啟德跑道區，近啟德體育園	中大型單位為主，部分向海；一房至兩房供應較少	約 $21,000 – $38,700
MONACO 系列（MONACO / MONACO ONE）	啟德站與宋皇臺站之間	中小型單位為主，鄰近學校與社區設施	視座向與樓層而定
維港一號	啟德跑道區南端	一房至三房，部分單位享維港海景	視座向與樓層而定

要留意，同一樓盤不同座數、樓層、坐向的呎價差距可以很大。以天璽．天為例，2026 年 5 月 16 日成交的 2 期 2 座 17 樓 A5 室，實用 545 呎，成交價 2,043.8 萬元，實呎約 $37,501；同日 1 期 1 座 10 樓 A1 室，實用 908 呎，成交價 3,668 萬元，實呎約 $40,396。同一項目同一日，相差已近 3,000 元一呎。

交通：啟德站與三條鐵路線

啟德新盤最大的賣點之一，是區內同時有多條鐵路線規劃與落成，這點在九龍舊區相當罕見。

港鐵屯馬綫：設有啟德站與宋皇臺站兩個車站。啟德站服務啟德北一帶的私人屋苑，宋皇臺站則較近土瓜灣與啟德西面的項目。由啟德站到紅磡約 5 分鐘，到尖東約 8 分鐘，到金鐘需在紅磡轉乘東鐵綫。
港鐵東鐵綫：經會展站、紅磡站，方便往來港島與新界東。
道路方面：承豐道、承啟道連接九龍城、土瓜灣與觀塘；經東九龍走廊可上東區海底隧道。

跑道區（即天璽．海、澐璟一帶）距離啟德站較遠，日常多靠巴士與小巴出入，亦有接駁路線往返啟德站及九龍灣。選樓前宜按上班路線實際試一次繁忙時間的車程。

樓價：2026 年一手成交水平

根據地產代理平台的成交紀錄，啟德一手盤在 2026 年 8 至 9 月的實用呎價水平相當分散，同一區內可由兩萬多元至五萬多元不等，差距主要來自戶型、坐向與項目定位，而非單純樓市走勢。

項目	成交日期（2026 年）	單位	成交價 / 實呎
澐璟	9 月 11 日	3A 座 3 樓 B 室，實用 553 呎	1,159 萬元 / 約 $20,960
天璽．天 2 期	9 月 16 日	2 座 17 樓 A5 室，實用 545 呎	2,043.8 萬元 / 約 $37,501
澐璟	9 月 3 日	3B 座 38 樓 A 室，實用 1,114 呎	4,308 萬元 / 約 $38,671
天璽．海 2A 期	9 月 15 日	7 座 11 樓 A 室，實用 1,150 呎	5,128 萬元 / 約 $44,591
天璽．海 1 期	9 月 14 日	1 座 3 樓 A 室，實用 2,093 呎	1.168 億元 / 約 $55,805