九龍站上蓋樓盤一覽：Union Square五大豪宅與交通

九龍站樓盤

九龍站上蓋嘅 Union Square 綜合發展區，係香港少數以「港鐵站＋大型商場＋摩天住宅」為核心嘅住宅板塊，五個屋苑由 2000 年落成嘅漾日居排到 2007 年入伙嘅天璽，樓價亦逐期遞增。下文按期數整理五個屋苑嘅位置、交通同近期參考呎價，方便有意喺西九龍置業嘅讀者比較。

九龍站上蓋住宅概況

Union Square 位於九龍柯士甸道西一帶嘅臨海地段，由港鐵公司夥拍多間發展商分期興建：第一期漾日居、第二期擎天半島、第三期凱旋門、第四期君臨天下，第五期係大型商場圓方（Elements），第六期天璽，最後第七期就係地標甲級商廈環球貿易廣場（ICC，樓高約 484 米，係全港最高建築物）。成個板塊以九龍站為中心，住宅、商場、寫字樓同交通樞紐全部喺行人天橋同商場網絡之內，自成一國。

按政府統計處 2021 年人口普查與中原地圖合作發布嘅「樓市片區」統計，九龍站片區內約有 8,419 個私人住宅單位、常住人口約 1.9 萬人，屬全港樓價最高嘅住宅區之一（資料來源：政府統計處2021年人口普查，地區概覽網頁）。呢區嘅住戶以專業人士、企業管理層同外籍專才為主，買賣同租務市場都非常活躍。

Union Square 五大住宅屋苑一覽

以下按 Union Square 期數順序，整理五個住宅屋苑嘅基本資料。五個屋苑同樣經九龍站或圓方商場連接，以下交通一欄只列出較值得留意嘅細節。

屋苑（期數）	屋苑特點	大致價格帶（2026年年中參考）
漾日居（第一期）	2000年11月起入伙，分兩期共6座、約1,288伙，係五盤中樓齡最舊、樓高較低嘅一級，部分單位景觀會受鄰座遮擋，因而呎價較同區低。	平均成交呎價約2.2萬至2.5萬元
擎天半島（第二期）	2002年入伙，分兩期共5座、2,126伙，係九龍站上蓋規模最大嘅住宅屋苑，提供兩房至四房多種間隔。	平均成交呎價約2.7萬元（放盤約3.1萬元）
凱旋門（第三期）	2005年入伙，4座共約1,054伙，其中摩天閣樓層特高，高層單位可望維港景致，成交呎價喺區內屬中上水平。	平均成交呎價約3.5萬至3.7萬元（放盤可逾4.4萬元）
君臨天下（第四期）	2003年至2004年建成推售，3座共1,122伙，前排單位面向維港及西九文化區一帶，向海景觀係主要賣點。	平均成交呎價約3.3萬元
天璽（第六期）	2007年起入伙，由兩座摩天大樓及周邊座別組成，物業座數與伙數各平台統計略有出入（中原地產紀錄約7座、825伙）；樓齡最新、單價最高，屬區內一級豪宅。	平均成交呎價約3.8萬至4萬元（高層及特色單位另計）

從表可見，呎價大致跟「樓齡、樓高同景觀」掛鈎：越遲落成、越高、越前排望海嘅屋苑，呎價越高；漾日居因為樓高較矮、部分景觀被擋，成為五盤中入場門檻最低嘅選擇。表內呎價整理自中原地產、美聯物業、28Hse 等公開屋苑成交及放盤資料（查閱日期：2026年9月），會隨市況波動，實際以銀行估價及土地註冊處成交紀錄為準。要留意五個屋苑全部以較大單位為主，最細單位亦由漾日居約630呎起，入場銀碼全部以千萬元計。

九龍站一帶交通指南

交通係呢個板塊最大賣點。港鐵方面，九龍站同時服務東涌線同機場快線：搭東涌線一個站到香港站，可轉乘港島線；機場快線由九龍站到機場車程約20至25分鐘，車站內設有市區預辦登機及行李託運服務，啱晒成日出差嘅商務客。另外，屯馬線柯士甸站位於九龍站西南面，經圓方及行人通道步行約8至10分鐘可到，方便接駁尖東、紅磡、土瓜灣以至新界西北。

跨境交通方面，廣深港高鐵西九龍站就喺九龍站旁，經行人通道直達；由西九龍站出發，約20分鐘到深圳北、約50分鐘到廣州南（實際車程視乎班次）。巴士方面，西九龍站旁設有大型公共運輸交匯處，佐敦道一帶亦有多線巴士及小巴途經，往港島、九龍同新界都方便；自駕出入主要靠西九龍公路及連翔道，經西區海底隧道往港島約10至15分鐘車程。

九龍站上蓋住屋特色

呢區最大特色係「一站式」生活：圓方商場與九龍站及五個住宅屋苑直接相連，商場內有戲院、超市同大量食肆，落雨都唔使撐傘。社區配套方面，西九文化區（M+博物館、香港故宮文化博物館）同維港海濱長廊喺步行範圍內，文化藝術氣氛係全港罕見；ICC 內亦有酒店及天際100觀景台等設施。

樓盤結構上，五個屋苑各有獨立會所，天璽更係本港最高嘅純住宅摩天大樓之一，高層單位望住維港同九龍半島全景。由於商務客及內地客需求大，租務市場長年活躍：以天璽為例，2026年8月平均成交呎租約76元（資料來源：中原地產），屬全港住宅租金最高水平之一。

鄰近區域替代選擇

如果預算或者生活模式唔太啱九龍站上蓋，可以考慮以下鄰近選擇。

大角咀及奧運站一帶（東涌線向西北一個站，車程約數分鐘）：呢邊有維港灣、柏景灣等大型屋苑，同樣望海、鄰近奧海城商場，但呎價比九龍站上蓋低一截，適合想保留鐵路上蓋優勢又控制預算嘅買家。

佐敦、油麻地舊區（由九龍站或柯士甸站步行約10至15分鐘）：以樓齡較高嘅單幢樓同中小型屋苑為主，呎價門檻明顯較低，附近街市、食店同社區設施齊全，生活節奏同九龍站一帶好唔同，適合預算有限又想靠近高鐵站同西九文化區嘅用家。

紅磡及黃埔海濱（經屯馬線接駁，車程約10分鐘內）：近年有唔少臨海新盤，樓價一般低於九龍站上蓋，港鐵過海到港島亦方便，可以作為另一個比較對象。

常見問題

住九龍站上蓋，買餸同日常生活方便嗎？

九龍站上蓋本身冇傳統街市，日常買餸主要靠圓方商場內嘅超市，或者搭車去佐敦、油麻地一帶嘅街市同濕貨店；屋苑周邊以商場、寫字樓同文化設施為主，市井生活配套（街市、小店、診所等）集中喺行出去嘅佐敦道同渡船角一帶。如果習慣「落樓就係商場」嘅生活方式，呢區會好方便；若鍾意傳統街市氛圍，就要預咗短程車程。

去機場或者返內地，住呢區有咩着數？

九龍站係機場快線嘅市區站之一，去機場車程約20至25分鐘，車站內設有市區預辦登機同行李託運服務，商務客可以兩手空空去機場；跨境方面，高鐵西九龍站就在旁邊，約20分鐘到深圳北、約50分鐘到廣州南，返內地公幹或探親都好方便。要去港島，可以搭東涌線一個站到香港站轉港島線，或者自駕經西區海底隧道，車程約10至15分鐘。

九龍站上蓋嘅租務市場點樣？

呢區租務市場長年活躍，租客以企業管理層、外籍專才同內地商務客為主，中高層海景單位尤其受歡迎。以天璽為例，2026年8月平均成交呎租約76元（中原地產數據），君臨天下、凱旋門等前排屋苑呎租亦普遍喺50至70元以上，實際視乎樓層、景觀同裝修。租金回報率喺高樓價底下普遍唔算高，但租值同空置率表現屬全港最穩健之一。