大埔私人屋苑一覽：位置、交通與最新呎價水平

大埔私人屋苑一覽：先搞清區內三個板塊

大埔常被當成一個「新市鎮」整體去看，但實際睇樓時，區內私人屋苑分成三個很不同的板塊：大埔市中心一帶（大埔墟站至大埔中心）、太和一帶（太和站周邊）、以及白石角／大埔半山（吐露港沿岸與山腰的大型新盤群）。三者樓齡、單位面積、交通依賴程度都不一樣。先分清自己需要的是「行得到港鐵站」還是「換來大面積加會所」，再落手比較，會省很多時間。

大埔市中心：行到港鐵站一帶的屋苑

大埔中心

大埔中心是區內最具代表性的市中心私人屋苑，新鴻基發展，1987 年 6 月入伙，約 4,080 個單位。屋苑毗鄰大埔超級城，街市、超市、銀行、食肆都在步行範圍內。交通是它最強的部分：屋苑外已有大埔中心巴士總站，74X 由此開往觀塘碼頭，全程 16 個站、全程車費 $11.5（2026 年 7 月資料）；73X 來往大埔（富善）與荃灣（如心廣場），途經大埔中心、大埔墟及廣福邨。步行數分鐘可到太和站或大埔墟站，兩個都是東鐵綫車站。

實用呎價約 $12,624/呎。樓齡較高，入場門檻相對低，但單位以兩房及細三房為主，想找大面積的要另作考慮。

新達廣場

新達廣場位於大埔墟站上蓋，新鴻基發展，1991 年 4 月入伙，約 1,200 個單位。車站、商場、巴士總站同屋苑幾乎連成一體，是區內最直接的「落樓就搭東鐵」選擇。實用呎價約 $14,295/呎，明顯高於大埔中心，反映的正是站上蓋溢價；單位面積偏細。

翠屏花園

翠屏花園由恒基兆業發展，1986 年 2 月入伙，約 704 個單位，位置夾在大埔墟站與大埔中心之間的生活圈，日常買餸、搭車都方便，實用呎價約 $12,336/呎。

緊貼東鐵綫的屋苑

太湖花園

太湖花園由信置與中國海外合作發展，1994 年 12 月入伙，兩期合共約 2,476 個單位，是大埔少數自成一角、樓齡不算太舊又鄰近太和站的大型屋苑。往太和站只需數分鐘，A 出口連接太和廣場二期，可穿過商場直達車站。實用呎價約 $10,943/呎；同樣預算下，一般可換到比大埔中心稍大的實用面積。

新峰花園

新峰花園位於大埔墟一帶，信和置業發展，1997 年 9 月入伙，約 1,430 個單位。環境相對清幽，但離大埔墟站的步行距離比太湖花園遠一點，多數住戶要巴士或小巴接駁，實用呎價約 $10,494/呎。

逸雅苑

逸雅苑 1991 年 9 月入伙，約 1,224 個單位，屬私人參建居屋，部分單位已在私人市場流通，因此常與私人屋苑一併比較。實用呎價約 $7,597/呎，是同區入場門檻最低的選擇之一。要留意面積、間隔與補地價情況各異，同一屋苑內成交價可以相差很遠。

太和一帶與市郊屋苑

嵐山

嵐山位於大埔鳳園路一帶，長江實業發展，2015 年 5 月入伙，約 1,350 個單位。好處是單位面積普遍較大、價錢相對親民；代價是位置偏離市中心及港鐵站，出入主要靠巴士或小巴接駁。實用呎價約 $10,053/呎，建議在平日繁忙時段實地試一次通勤。

大埔寶馬山

大埔寶馬山 1997 年 12 月入伙，約 547 個單位，屬山腰位置的屋苑，環境清靜、以大戶型為主，實用呎價約 $10,449/呎。沒有車的住戶，要評估接駁交通班次是否配合作息。

滌濤山

滌濤山由嘉里建設發展，2002 年 1 月入伙，只有約 286 個單位，屬低密度住宅，實用呎價約 $12,635/呎，放盤一向稀疏，成交以用家為主。睇樓時建議順便留意管理費水平及設施使用率。

比華利山別墅

比華利山別墅由恒基兆業發展，2008 年 10 月入伙，約 535 個單位，以洋房及低座單位為主，實用呎價約 $9,188/呎。管理費、維修與花園保養開支跟一般分層單位不是同一量級，計預算時要一併考慮。

白石角一帶：臨海新盤群

白石角行政上屬大埔區，生活圈其實貼近科學園與吐露港單車徑，樓齡新、單位面積選擇多，是近年大埔成交較集中的一帶；缺點是距離大埔墟站與太和站都遠，出入主要靠巴士、小巴或自駕，部分屋苑設住客穿梭巴士往返港鐵站。

主要屋苑包括：雲滙（新鴻基發展，2019 年 10 月入伙，約 1,444 個單位，實用呎價約 $15,018/呎）；海日灣 II（億京發展，2020 年 4 月入伙，約 1,408 個單位，約 $16,179/呎）；嘉熙（嘉華發展，2019 年 10 月入伙，約 1,122 個單位，約 $15,381/呎）；朗濤（鷹君集團發展，2020 年 6 月入伙，約 723 個單位，約 $13,214/呎）；天賦海灣（永泰、信置、南豐合作發展，2012 年 12 月入伙，約 1,223 個單位，約 $12,713/呎）；逸瓏灣與逸瓏灣 8（信置發展，分別 2015 年 6 月及 2021 年 3 月入伙，約 1,091 及 528 個單位，約 $12,882/呎 及 $13,872/呎）；Silicon Hill（新鴻基發展，2024 年 1 月入伙，約 1,871 個單位）；以及大埔半山的天鑽（中國海外發展，2020 年 8 月入伙，約 1,620 個單位，約 $13,838/呎）。

大埔主要私人屋苑速覽表

屋苑	位置／最近港鐵站	入伙年份	單位數量	實用呎價（約）
大埔中心	市中心，近太和站／大埔墟站	1987 年 6 月	約 4,080	$12,624／呎
新達廣場	大埔墟站上蓋	1991 年 4 月	約 1,200	$14,295／呎
太湖花園	近太和站	1994 年 12 月	約 2,476	$10,943／呎
新峰花園	大埔墟一帶	1997 年 9 月	約 1,430	$10,494／呎
翠屏花園	大埔市中心	1986 年 2 月	約 704	$12,336／呎
嵐山	鳳園路一帶	2015 年 5 月	約 1,350	$10,053／呎
大埔寶馬山	大埔半山	1997 年 12 月	約 547	$10,449／呎
滌濤山	大埔半山（低密度）	2002 年 1 月	約 286	$12,635／呎
比華利山別墅	大埔半山（洋房為主）	2008 年 10 月	約 535	$9,188／呎
逸雅苑	大埔市中心（私人參建居屋）	1991 年 9 月	約 1,224	$7,597／呎
雲滙	白石角	2019 年 10 月	約 1,444	$15,018／呎
海日灣 II	白石角	2020 年 4 月	約 1,408	$16,179／呎
天鑽	大埔半山	2020 年 8 月	約 1,620	$13,838／呎

按交通條件揀屋苑

以東鐵綫為核心：每日要返九龍或港島，最省時間是圍住大埔墟站與太和站揀盤——新達廣場、大埔中心、太湖花園、翠屏花園都落在這個圈內，其餘大致要一程巴士或小巴。

接受巴士主導：大埔中心巴士總站及大埔墟站巴士總站是兩個主要節點，64K 由元朗（西）開往大埔墟站，全程 60 個站、車費 $9.6（2026 年 7 月資料）；73X 往荃灣、74X 往觀塘碼頭都是常見通勤選擇。住嵐山、大埔寶馬山、滌濤山等偏離鐵路的屋苑，要把班次一併算進通勤時間。

白石角臨海新盤：單位新、面積選擇多，但鐵路接駁最弱。區內不少屋苑設住客穿梭巴士往返港鐵站，落盤前值得問清楚班次、收費（部分免費、部分付費）及是否只限住戶使用。

屋苑收費與開支要點

管理費：按實用面積計，設大型會所或低密度洋房的屋苑，每呎管理費一般明顯高於舊式分層屋苑；洋房另有花園及外牆保養開支。
差餉及地稅：每季按應課差餉租值徵收，租值會隨市況調整，繳付前宜以差餉物業估價署的最新通知為準。
交通成本：偏離鐵路的屋苑，每月巴士或小巴開支可相差數百元；依賴住客穿梭巴士的，要留意服務時間是否覆蓋夜班。
維修與樓齡：1980 至 1990 年代入伙的屋苑多數已完成或將面對大維修，選盤時可查問法團近年工程紀錄及維修基金結餘。

常見問題

大埔私人屋苑現時的實用呎價水平大約是多少？

以中原地產大埔屋苑專頁的即時數據為參考，區內私人屋苑實用呎價大致由約 $9,188／呎至約 $16,179／呎不等；傳統市中心屋苑如大埔中心約 $12,624／呎、新達廣場約 $14,295／呎，白石角新盤群普遍在 $13,000 至 $16,000／呎之間。呎價隨成交及放盤質素浮動，以代理及土地註冊處最新成交為準。