港鐵上蓋物業一覽：主要屋苑位置與交通

上蓋物業

港鐵上蓋物業指建於港鐵車站上蓋的住宅項目，由港鐵公司以「鐵路加物業」模式聯同發展商興建，全港分佈集中於九龍市區與新界鐵路沿線。本文整理九龍站Union Square、日出康城、新都城、綠楊新村及名城等主要上蓋屋苑的位置、交通接駁與大致價格水平，方便讀者按區比較，再決定前往實地視察。

區內整體情況

港鐵上蓋物業是香港鐵路發展的獨特產物。港鐵公司自上世紀八十年代起以「鐵路加物業」模式，在車站上蓋興建住宅與商場，以物業收益補貼鐵路建設。全港較具規模的上蓋屋苑約有十餘個，集中於荃灣綫、將軍澳綫與東涌綫沿線，以及東鐵綫、屯馬綫交匯的大圍站一帶。

上蓋屋苑的共同特點，是屋苑與車站大堂直接相連，居民可由室內通道步行至月台，毋須露天過路；項目通常同時配備商場、會所與停車場，形成一站一社區的格局。規模最大的日出康城分13期興建，提供約22,482個住宅單位，屬本港歷來最大規模的鐵路上蓋住宅項目（數據來源：中原地產樓市片區資料整理，2025年，中原地產日出康城屋苑資料；以機構最新公布為準）。

從地區分佈看，九龍市區以九龍站Union Square為代表，新界則以將軍澳的日出康城、寶琳站新都城、荃灣站綠楊新村及大圍站名城最為人熟悉。下表按地區整理這些項目的位置與基本資料。

主要上蓋屋苑分佈表

屋苑	港鐵站（路線）	特點	大致價格水平
九龍站Union Square（漾日居、擎天半島、凱旋門、君臨天下、天璽）	九龍站（東涌綫、機場快綫）	港鐵旗艦綜合發展，圓方商場、環球貿易廣場	全港較高水平，視乎座向與景觀
日出康城	康城站（將軍澳綫）	13期大型社區，商場The LOHAS	視乎期數與樓齡，選擇較多
新都城	寶琳站（將軍澳綫）	三期發展，連接新都城中心商場	中小型單位為主，上車盤水平
綠楊新村	荃灣站（荃灣綫）	早期上蓋屋苑代表作，配套成熟	視乎單位面積
名城	大圍站（東鐵綫、屯馬綫）	港鐵與發展商合作的大型住宅項目	視乎期數與座向

從上表可見，上蓋屋苑的分佈與鐵路網絡的擴展同步：鐵路發展早期興建的是綠楊新村一類屋苑，單位面積較大、樓齡較高；近年落成的日出康城與名城則以新式會所及商場配套見稱。九龍站Union Square位處市區核心，屬港鐵規劃的綜合發展區，屋苑與商場、寫字樓、酒店共享同一平台。

價格水平方面，上蓋屋苑一般較同區非上蓋物業為高，但實際成交視乎樓齡、期數、座向與景觀而定，有意置業或租樓的讀者，宜向地產代理查詢最新叫價與銀行估價，再作比較。

交通指引

九龍站Union Square：港鐵九龍站位於東涌綫與機場快綫交匯點，車站大堂與圓方商場直接相連，各上蓋屋苑可經商場通道到達；由九龍站乘東涌綫一個站即達香港站，可轉乘港島綫前往中環、金鐘一帶。

日出康城：港鐵康城站屬將軍澳綫支線的終點站，日出康城各期住宅經車站出口直達，部分期數設有行人通道連接商場The LOHAS；由康城站乘車一個站即達將軍澳站，轉乘市區方向列車。

新都城：港鐵寶琳站為將軍澳綫終點站，新都城一期與寶琳站出口直接相連，其餘期數可經商場通道步行到達。

綠楊新村：港鐵荃灣站上蓋，荃灣站出口直達屋苑與綠楊坊商場，亦可經荃灣站轉乘多條巴士及小巴路線前往區內各處。

名城：港鐵大圍站上蓋，大圍站同時服務東鐵綫與屯馬綫，往九龍塘、沙田、馬鞍山及元朗方向均毋須轉車，名城入口直接連接車站大堂。

自駕人士可留意各上蓋屋苑均設停車場，但市區項目如九龍站一帶車位供應較緊張，泊車費用視乎屋苑而定，宜出發前先向管理處查詢。

該區特色說明

「鐵路加物業」模式的由來

港鐵公司前身地鐵公司在興建市區綫時，把車站上蓋地皮交由發展商合作興建住宅，以所得收益補貼鐵路工程。此模式其後延伸至新界各新線，成為香港鐵路建設的重要財政支柱，亦是本港與其他城市鐵路發展的最大分別。

九龍站Union Square：一站式綜合發展

Union Square佔地約13.54公頃，匯聚漾日居、擎天半島、凱旋門、君臨天下與天璽五個屋苑，提供逾6,000個住宅單位，基座為圓方商場，並設有環球貿易廣場及多間五星級酒店，由港鐵公司規劃發展（資料來源：維基百科「Union Square」條目整理，2025年檢閱，維基百科Union Square）。居民在平台層即可完成購物、用餐與乘車，屬港鐵上蓋綜合發展的代表作。