香港樓價高企，「上車」係唔少人嘅人生目標，但買樓涉及流程、稅費、按揭同法律手續，第一次置業好多人都一頭霧水。呢篇由零開始，逐步拆解香港買樓嘅完整流程、各項使費同最新稅務安排，等準買家心中有數，唔使畀人「點到陀陀令」。
置業前：先計清楚負擔能力
買樓第一步唔係睇樓，而係計數。一般準則係每月供款連同其他債務，佔家庭入息唔超過五成（即供款與入息比率 DSR 上限 50%）；金管局已暫停壓力測試要求，但銀行仍會按申請人嘅收入、職業穩定性同信貸紀錄審批。
除咗樓價本身，記得預留以下開支：首期（一般按揭上限七成，即最少三成首期；透過按揭保險可做到八至九成）、印花稅、律師費、經紀佣金、裝修同搬屋使費。計好晒先好出動。
買樓流程五步曲
- 睇樓揀盤：經代理睇樓，留意屋苑管理、交通配套、周邊環境，亦可參考土地註冊處查冊了解單位有冇按揭或釘契。
- 簽臨時買賣合約：傾掂價錢後簽臨約並支付「細訂」（通常為樓價 3% 至 5%），同時委託律師查冊。
- 簽正式買賣合約：一般於簽臨約後十四日內簽正式合約，屆時再付「大訂」至合共約一成樓價。
- 申請按揭：簽約後盡快向銀行申請按揭，最好先取得「按揭預先批核」，確認貸款額先簽約。
- 成交過戶：交易日前律師辦理轉名同交收，支付樓價餘額，完成後攞鎖匙收樓。
印花稅：最新安排
2024年政府已撤銷買家印花稅（BSD）同新住宅從價印花稅等「辣招」，而家一般住宅買賣只須繳付從價印花稅（第2標準稅率）。由2026年2月26日起，稅階有以下重點調整：
- 樓價400萬元或以下嘅住宅物業：從價印花稅劃一100元；
- 樓價逾1億元嘅住宅物業：稅率由4.25%上調至6.5%；
- 其餘400萬至1億元嘅稅階維持不變，按累進稅率徵收，實際稅率介乎約1.5%至4.25%。
注意：由2026年2月26日起，非住宅物業（如商舖、寫字樓）改用第3標準稅率計稅。實際應繳金額可用稅務局網上印花稅計算器核對。
按揭：成數、供款比率同按揭保險
金管局目前嘅按揭指引如下：
- 所有住宅物業，不論價值同是否自住，按揭成數上限統一為七成（非住宅物業同樣七成）；
- 供款與入息比率（DSR）上限劃一為五成，壓力測試已暫停；
- 首置買家可經香港按揭證券公司嘅按揭保險計劃做高成數按揭：1,000萬元或以下物業最高九成；1,000萬至1,500萬元最高八成（貸款上限900萬元）等，須支付按揭保費。
實際批核金額仲要視乎申請人收入、信貸紀錄同物業估值，唔同銀行offer可以差好遠，記得貨比三家。
其他置業使費一覽
| 項目 | 大概金額 | 備註 |
|---|---|---|
| 從價印花稅 | 400萬以下$100；逾1億6.5% | 2026年2月26日起 |
| 經紀佣金 | 樓價約1%（買賣雙方各付） | 可以議價 |
| 律師費 | 約數千元 | 視乎律師樓收費 |
| 按揭保險費 | 貸款額約1%至5% | 高成數按揭先需要 |
| 管理費按金 | 一般兩至三個月 | 成交時支付 |
上車貼士
- 先做按揭預先批核，再落訂，避免簽約後先發現借唔足。
- 比較至少三間銀行嘅按揭計劃，留意利率（H按／P按）、現金回贈同罰息期。
- 二手樓記得睇埋查冊同業主立案法團嘅財務狀況。
- 新盤留意「呼吸Plan」等二按計劃，條款複雜，要細心閱讀。
- 預留裝修、傢俬同雜費，一般預算樓價5%至10%左右。
常見問題
而家買樓要畀幾多首期？
一般按揭上限七成，即最少三成首期；首置買家經按揭保險，1,000萬元或以下物業最高可做九成按揭，即一成首期上車。
首置買樓仲使唔使畀買家印花稅？
唔使。2024年起政府已撤銷買家印花稅（BSD）同新住宅從價印花稅，而家所有買家一般只須繳付從價印花稅。
400萬樓要畀幾多印花稅？
由2026年2月26日起，400萬元或以下嘅住宅物業從價印花稅劃一為100元，大幅減輕上車成本。
買二手樓流程要幾耐？
由簽臨約到成交一般約一至兩個月，視乎按揭批核同律師處理進度；新樓則視乎樓花期，可能長達數年。
總結
買樓係人生大事，流程同使費一環扣一環。重點係事前計清楚負擔能力、搞掂按揭預先批核、了解最新稅務安排，再穩陣咁行每一步。稅費同按揭政策不時調整，落手前記得查閱稅務局同金管局最新公布。
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